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Il cambio di destinazione d’uso consiste nella variazione di utilizzo di un determinato immobile. Può riguardare ad esempio il cambio di destinazione d’uso da magazzino a negozio, da ufficio ad abitazione, da garage a magazzino.

Categorie Funzionali

L’attuale normativa fissa in 5 gruppi, le categorie funzionali degli immobili di seguito riportate:

  • Residenziale. Comprende tutti gli immobili la cui superficie è utilizzata prevalentemente per uso abitativo.
  • Turistico-ricettiva. Rientrano in questa categoria gli hotel e tutte le strutture ricettive di vario tipo, dagli ostelli ai campeggi.
  • Produttiva e direzionale. Fanno parte di questa macro-categoria tutte le industrie, i laboratori artigianali e in generale le strutture destinate alla produzione di beni. Vi rientrano anche le banche, le sedi di enti e società che erogano servizi, ma anche studi professionali e uffici.
  • Commerciale. Comprende tutti i negozi, i mercati e le attività commerciali, comprese quelle che operano nella ristorazione, come ristoranti e bar.
  • Rurale. Qui rientrano le strutture destinate alla produzione agricola, all’allevamento, alla forestazione e alla coltivazione, le abitazioni rurali, le serre, ma anche gli agriturismi ed agricampeggi.

Nel caso in cui un unico immobile è attualmente utilizzato con diverse destinazioni d’uso, l’immobile viene classificato con la destinazione d’uso prevalente. Ad esempio se un immobile è utilizzato come abitazione per il 60% della superficie, e come studio per il restante 40% della superficie, la sua destinazione d’uso sarà quella abitativa.

Cambio di destinazione d’uso senza opere

Quando necessitiamo di un cambio destinazione d’uso per un immobile, non sempre sono necessarie e/o previste opere edilizie.

In questi casi, occorre ad ogni modo presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), e non sarà necessario presentare una pratica per la richiesta del permesso di costruire.

Questo è sempre possibile all’interno della stessa categoria funzionale, ad esempio da abitazione ad affittacamere, invece a seconda dei casi la situazione invece cambia quando abbiamo necessità di un intervento edilizio.

Cambio di destinazione d’uso con opere

La procedura per il cambio di destinazione d’uso è diversa quando sono necessari interventi edilizi sull’immobile. Bisogna richiedere presso il Comune di appartenenza dell’immobile il permesso di costruire.

Inoltre bisogna definire in maniera corretta gli interventi da eseguire, infatti quella che potremmo chiamare comunemente ristrutturazione, in realtà a seconda dei lavori effettivi da eseguire rientrerà in una delle categorie di sotto elencate:

  • Manutenzione ordinaria;
  • Manutenzione straordinaria;
  • Restauro e risanamento conservativo;
  • Ristrutturazione edilizia;
  • Nuova costruzione.

Vincoli e impedimenti nel cambio di destinazione d’uso

Ogni Comune ha uno strumento urbanistico, (PRG Piano regolatore generale, Piano di fabbricazione ecc. ecc..) con il quale stabilisce a seconda delle zone, gli edifici vincolati e quali sono gli interventi consentiti.

Sarà cura quindi del tecnico incaricato, prima della presentazione della domanda verificare eventuali vincoli, e/o impedimenti per il cambio della destinazione d’uso.

Oltre la verifica al Comune, se l’immobile dovesse trovarsi in un condominio è buona norma la verifica del regolamento condominiale, che potrebbe contenere eventuali restrizioni sul cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

Superati i vari impedimenti sopra citati, il tecnico dovrà eseguire una verifica delle norme igieniche – sanitarie, in particolare dovrà verificare:

  • Rapporto aero-illuminante verificare il rapporto tra la superficie dei locali e le superfici finestrate.
  • Altezza minima verificare le altezze minime dei locali, facendo attenzione a particolari prescrizione dello strumento urbanistico del Comune e particolari deroghe concesse.
  • Impianti. Tutti gli impianti tecnologici dell’immobile devono rispettare le normative vigenti, e se non lo fanno prevedere il loro adeguamento, facendosi rilasciare a fine lavori adeguata certificazione di conformità dell’impianto da parte dell’installatore

Cambio destinazione d’uso catastale

Una volta ottenuto i relativi permessi da parte del Comune e una volta finiti i lavori edili, se previsti, abbiamo 30 giorni di tempo per effettuare la variazione catastale.

Effettuata la variazione catastale, i dati relativi alla categoria, rendita e classe verranno aggiornati automaticamente nel database del catasto.

E’ fondamentale per il cliente farsi rilasciare dal tecnico incaricato, una visura catastale aggiornata, per il pagamento delle imposte dell’immobile che a seguito della variazione saranno sicuramente mutate.

Certificato di agibilità

In ultimo il tecnico dovrà redigere il certificato di agibilità (da non confondere con l’agibilità statica dell’immobile) dove il tecnico incaricato dovrà asseverare che l’immobile rispetta tutta una serie di normative a seconda della sua destinazione d’uso, inoltre dovrà allegare i certificati di conformità degli impianti tecnologici, e se l’immobile è stato oggetto di lavori strutturali anche il collaudo statico.

Costi da sostenere

Una pratica per il cambio di destinazione d’uso oltre l’onorario del professionista, comporta una serie di oneri e spese.

I costi da affrontare in genere sono gli oneri di urbanizzazione, il costo di costruzione, e i diritti di segreteria.

Questi costi sono in genere regolamentati dai Comuni, e quindi non è facile ottenere una stima che vada bene per tutti.

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